משכנתא בחדרה
ואיך בכל זאת זוג צעיר יכול להשיג דירה ?
מגמת עלית המחירים של דירות למגורים הביאה למצב שמחירי הדירות הכפילו את עצמם בעשור האחרון ברוב ערי הארץ. כיום דירה ממוצעת בת 4 חדרים עולה באזור חדרה ברמות של 1 מליון ₪. יחד עם זאת הבנקים צמצמו אפשרויות לקבלת אשראי במימון גבוה. התוצאה היא זוג הרוכש דירת מגורים ממוצעת זקוק כיום לפחות לסכום התחלתי של 300.000 שקלים על מנת רכוש דירה בשווי של מליון שקלים.
ובכל זאת אנו מזהים מגמה של רכישה מוגבלת של דירות ואפילו דירות יקרות. כיצד משיגים את ההון העצמי?
הפתרון הקל ביותר עבור מי שיש לו את היכולת הכלכלי, הוא פשוט להביא "כסף מהבית" ובמילים אחרות פשוט לתת צ'ק עם כיסוי כמובן, אך הפתרון הזה אינו זמין לכל זוג צעיר ולכן רוב הזוגות הצעירים נזקקים לעזרתם של ההורים לגיוס ההון העצמי או לחליפין מתפשרים על שווי הנכס הנרכש לאור העובדה כי פשוט אינם יכולים להשיג את ההון העצמי הנדרש.
פתרון נוסף הוא לקחת הלוואה בחשבון הבנק שתשמש כהפרש להון העצמי. הבעיה היא שכיום הבנקים מגבילים את יחס ההחזר של כל ההלוואות כולל המשכנתא לעד 40% מהכנסות המשפחה נטו ולכן יש לחשב נכון את יחס ההחזר וליטול הלוואה ארוכת שנים ככל שניתן. ההחזר הממוצע על כל מאה אלף של משכנתא יעמוד על כ 420 ₪ בממוצע לתקופה של 30 שנה. ולכן זוג המרוויח סכום של 15.000 שקלים נטו, יכול תיאורטית להתחייב להחזר מצטבר בכל ההלוואות עד 6.000 שקלים בחודש. לפני שמתחייבים להחזר חודשי כה גבוה, יש לשקול הוצאות נוספות, הוצאות עתידיות כמו ילדים וכמובן השיקול העיקרי הוא היציבות של ההכנסות.
פתרון נוסף ופחות פופולארי הוא לקיחת השלמת הכסף החסר בשעבוד נכס משפחתי. לדוגמא אם יש בבעלות ההורים נכס ללא משכנתא (עדיף נכס שאינו משמש למגורים), ניתן לשקול אפשרות של שיעובד הנכס ולקיחת המשכנתא כנגדו שישלים את הפער החסר וכך פריסת המשכנתא תהיה ארוכה, הריבית תהיה זולה וההחזר החודשי נוח.
אופציה נוספת היא משכנתא הפוכה על חשבון נכס ההורים. במידה ושני ההורים הם מעל גיל 60 ובבעלותם נכס בבעלות בשווי מסוים, קיימת אופציה לקבל משכנתא מיוחדת, כאשר ניתן להחליט אם משלמים ריבית בלבד או כלל לא משלמים דבר (אין אפשרות לשלם החזר חודשי סדיר). מדובר במוצר יקר יחסית לעומת משכנתאות רגילות ופירעון המשכנתא מתבצע ממכירת הנכס לאחר מות הלווים (ההורים). ישנם מקרים בהם הילד מקבל את הכספים על חשבון משכנתא הפוכה של ההורים, והוא מוותר בעצם על חלקו בירושה העתידית מהנכס ולאחר מות ההורים, היתרה של הנכס תתחלק בין יתר הילדים.
ישנם אפשרויות נוספות ורבות להשיג כספים שישמשו כהון העצמי לרכישה, אך לא תמיד חכם וכלכלי לעשות זאת מאחר ולעיתים תשלום דמי שהשכירות יהיה כדאי יותר מסך ההחזר בגין עלויות המימון שתצטרכו לשלם על מנת להשיג את מלאו הסכום הנדרש לרכישת הבית.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.
www.roslevin.co.il 054-5663924, 054-7554024
