פני שוק המשכנתאות ב-2021

בעקבות משבר הקורונה  שוק המשכנתאות עבר טלטלות במהלך שנת 2020 שבאו לידי ביטוי בתחומים רבים המשפיעים על נוטלי המשכנתאות הקיימות ועל מי שעתיד ליטול משכנתא ב 2021.

מאחר ובאמצעי התקשורת השונים יש מידע רב ולא תמיד מדויק, אשמח לעשות סדר באמצעות מאמר זה בכל הצופה את פנינו בשנת 2021.

בחודש אפריל עם פרוץ משבר הקורונה חלה עליה חדה במחירי הריביות למשכנתאות וזאת בעקבות עליה בעלויות הגיוס של הבנקים. הדבר בא לידי ביטוי בהגדלה משמעותית בהחזרים החודשים ללווים שנטלו משכנתאות באביב ותחילת קיץ 2020. המגמה התהפכה בחודשי הקיץ, כאשר עלויות הגיוס ירדו והבנקים החלו להורית את הריביות לנוטלי המשכנתאות ובכך המחצית השנייה של 2020 הפכה לאחת התקופות הזולות מבחינת ריביות על משכנתאות בכל תולדות קיומה של מדינת ישראל.

במקביל לירידה חדה בריביות, הנחה בנק ישראל את הבנקים לאפשר מתן הלוואות למטרות כלליות (הלוואות לכל מטרה באמצעות משכנתא) במימון של עד 70% שהיה עד אז מוגבל עד 50% בלבד. הדבר פתח, פתח לנטילת משכנתאות לצורך כיסוי הלוואות וחבויות קצרות מועד באמצעות נטילת משכנתא ארוכת טווח בריביות נמוכות הרבה יותר. מטרת צעד זה הייתה להקל על קושי תזרימי באמצעות פתיחת ערוץ משמעותי לקבלת הלוואות ארוכות טווח באמצעות שעבוד נכסי נדל"ן.

הנחיה נוספת שנתן בנק ישראל עם פרוץ משבר הקורונה, היא אפשרות לכל החפץ בכך לבקש מהבנק שלו להקפיא את תשלומי המשכנתא באופן חלקי או מלא וההוראה הייתה בעצם בתוקף עד סוף 2020. מהלך הקפאת משכנתא הוא צעד קיצוני ולא משתלם כלכלית מאחר וכל שקל במשכנתא שלא משולם מתווסף ליתרת הקרן ונפרס לכל יתרת ההלוואה לרבות הריביות שנצברו בתקופת ההקפאה. משמעות הדבר, כי על כל שקל שלא שולם בתקופת ההקפאה, הלקוח ישלם כ 2 שקלים באורך השנים ולכן לא מומלץ לעשות צעד זה ללא הכרח קיצוני והדבר ממש לא מהווה פתרון נוח להקטנת תזרים התשלומים. החל מ 1.2021 בנק ישראל שינה את הוראות ההקפאה וכעת מי שיכול להקפיא הוא מי שעומד בשלושת התנאים באופן מצטבר ובמקרה זה ניתן יהיה לבצע הקפאה של עד 75% מההחזר החודשי  (הפחתה של 3/4 מההחזר החודשי הרגיל) עד 24 חודשים, הוא מי שהכנסתו פחתה ביותר מ 40%, והכנסה נטו  למשק הבית לא עולה על 20.000 ₪ ומי שהקפיא משכנתא בשנת 2020. אם אינכם עומדים באחד או יותר מ-3 התנאים המפורטים, תוכלו לשלם 50% מההחזר החודשי עד 24 חודשים (זאת בעצם הקפאה של מחצית ההחזר החודשי).

שינוי נוסף שחל בשוק המשכנתאות החל מ 17.1 לנוטלי משכנתאות חדשות ומ 1.3 לממחזרי משכנתאות קיימות באותו הבנק הוא הגדלת מרכיב ריבית הפריים מ 1/3 ל 2/3 מהרכב תיק המשכנתא. ריבית הפריים הוא מהסלול זול ביותר שיים נכון להיום בשוק המשכנתאות והוא מסלול שלא צמוד למדד המחירים לצרכן, ללא קנסות פירעון בעת פירעון מוקדם או מחזור. יחד עם זאת המסלול אינו רווחי לבנקים ולכן כתוצאה מהגדלת מרכבי הפריים נשחק רווח הבנק בתיק המשכנתא. מאחר והבנק לא יהיה מוכן להפחתת רווחיות בתיק, חלה מגמה של עלייה במרווח המוסיף הבנק במסלול זה ולכן אם קודם לקוח היה יכול לקבל במסלול זה מרווח שלילי (לדוגמא פריים מינוס 0.5), לאחר השינוי הבנקים החלו לעלות את תוספת המרווח ומתמחרים את ההלוואה שניתנת ב 2/3 פריים ב מרווח של פריים 0.5 ואף יותר. מדובר בעליה של 1% לעומת המרווח הקודם. הדבר בעצם שוחק באופן חלקי ומשמעותי את פרות הרפורמה ומשאיר את ההחזר החודשי דומה מאוד למה שהיה קודם. יש מספר פתרונות  שעימם ניתן בכל זאת להפחית את הנזק ולהגדיל את מרכיב הפריים בתיק ואחד הפתרונות לדוגמא הוא הגדלת מרכיב הפריים בתיק מ 33 ל 50% וב 16% הנוספים ליטל מסלול משתנה לא צמוד בריבית כל 2/2.5 ולקבל גם ריבית טובה על ההפרש וגם לשפר משמעותית את הריבית במסלול הפריים.

מגמה נוספת שחלה בשנת 2020 היא העדר אינפלציה במשק ואף מדד השנתי הכולל שהיה שלילי בשנת 2020. הדבר מהווה יתרות לנוטלי המשכנתאות במסלול צמוד מדד. משמעות הדבר , כי הקרן של מסלולים צמודי מדד לא צברה הפרשי הצמדה אלא להפך הפחיתה את ההצמדה שנצברה שנים קודם. המפסידים מאינפלציה שלישית הם אלו שנטלו את המשכנתא במסלולים לא צמודים ובכך שילמו גם ריביות גבוהות יותר במהלך 2020 לעומת נוטלי משכנתאות צמודות וגם לא זכו להפחתת יתרת הקרן עקב אי הצמדת הקרן למחיר מחירים לצרכן.

לסיכום ניתן לומר ששוק המשכנתאות בישראל נותר איתן ויציב גם עם פרוץ משבר הקורונה וגם כשנה לאחר שאנו חיים עם המשבר. לנוטלי המשכנתאות הייתי ממליץ לשלב מלבד הפריים גם כשליש בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה קצרה ככל שניתן וחלק נוסף בריבית משתנה כל 2/2.5 ולא לעלות את מרכיב הפריים מעבר ל 50% מסך המשכנתא וזאת על מנת לא לפגוע במרווח הכולל בתיק.

לממחזרי המשכנתא, אני ממליץ להימנע ממחזור החלק שנמצא כבר כיום בפריים אלא למחזר את כלל החלקים האחרים תוך שילוב פריים/ קבועה קצרה ומשתנה כל 2.

למי שזקוק להקפאת משכנתא נוספת, ממליץ לעשות זאת רק כאשר אין שום אלטרנטיבה אחרת ולתקופה קצרה ככל שניתן ולהפחית את ההחזר החודשי (הקפאה חלקית) המינימום האפשרי.

נכתב ע"י מר  רוס לוין M.A.  כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il    [email protected]    054-5663924, 054-7554024