רכישת דירה בקבוצת הרכישה

קבוצת רכישה נדל"נית היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד על מנת לבנות מבנה מגורים על מנת להוזיל את העליות ולעיתים אף במטרה לבחור את השכנים. מחיר דירה הנבנית באמצעות קבוצת רכישה לרוב זול יותר מדירה דומה הנרכשת מיזם הבנייה. בנוסף לחיסכון בתשלומי מס (פטור ממע"מ על קרקע ומס רכישה נמוך יותר מאחר ומשולם על הקרקע בלבד). לרוב גם הוצאות השיווק והפרסום נמוכות יותר מאחר וכל הדירות נמכרות מראש לפני תחילת הבנייה. קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת, המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. בעולם הנדל"ן קבוצות הרכישה הינן ענף רחב, שבמידה ומנוהל נכון, חלות עליו הטבות המאוגדות בחוק, המאפשרות לרוכש הנדל"ן באמצעות הקבוצה לחסוך פערי תיווך גבוהים הנובעים בדרך כלל מהרווח היזמי של הקבלן הבונה את הבניין. הרכוש יכול לחסוך אחוז משמעותי מרכישת הדירה באמצעות רכישה במסגרת הקבוצה. יחד עם זאת ברכישה במסגרת הקבוצה טמונות סכנות ואי ודאות רבה.

במסגרת קבוצת הרכישה, אין חוזה רכישה בין הרוכש ליזם או הקבלן, כפי שמקובל במקרה של רכישת דירה. משמעות הדבר שאין תאריך מסירת הדירה ואין גם חובה לסיים את הבנייה. במקרה זה אין גם ערבויות חוק מכר המונפקות לרוכשים וכל המשתמע מכך. הרכישה מתבצעת ב 2 שלבים. בשלב הראשון חברי הקבוצה באמצעות מנהל הקבוצה רוכשים קרקע יחד ומנהל הקבוצה מטפל בעניין הוצאת היתרי בנייה ותוכניות הבנייה.

בשלב השני מתקשרים עם קבלן מבצע, הבונה את הבניין בפועל. לעיתים הפער בין שלב ראשון לשלב שני יכול לקחת שנים רבות במידה ויש קושי בהוצאת היתרים מתאימים או במידה והקרקע לא עברה תהליכי הפשרה מתאימים. כמו כן חשוב להבין שעלויות הבנייה זהו עניין דינמי מאוד ומשתנה ולכן לא ניתן לדעת מראש בכמה תסתכם עלות הדירה. כל קבוצת רכישה מתקשרת עם בנק משכנתאות אחד שבאמצעותו כל הרוכשים מקבלים את האשראי. הבעייתיות בכך שתמיד האשראי יהיה יקר ביחס למשכנתא רגילה. אותו הבנק חייב לאשר את כל הרוכשים מראש ובמידה ואחד הרוכשים לא יאושר, הוא לא יוכל לפנות לבנק אחר אלא פשוט לא יוכל לרכוש בפרויקט כלל. המימון הניתן במסגרת קבוצות הרכישה נמוך משמעותית מהמימון הניתן לרכישת דירה מקבלן או דירת יד שנייה. משמעות הדבר שיש צורך בהון עצמי גבוה יותר באופן משמעותי. בשנים האחרונות, מנהלי הקבוצות הם חברות מסחריות שמתמחות בתחום וגוזרות קופון גבוה יחסית בגין שכר טרחת מנהל הקבוצה והטיפול בכל ההליכים וזאת לעומת העבר שהשכר שלהם היה מאוזן יותר. כמו כן יש מנהלי קבוצות מנוסות ואיכותיות לעומת מנהלים לא מקצועיים במיוחד שיש חשש גדול להתקשר עימם מאחר ולא ברור מה ניסיונם ומה תהיה התוצאה. בשנים האחרונות בנק ישראל הגדיר את תחום קבוצות הרכישה כתחום מסוכן והעלה את הדרישות שהבנקים חייבים לעמוד בהם על מנת לאשר את הקבוצה ואת הרוכשים ולכן לקוח בעל היסטוריה בעייתית מעט, יתקשה מאוד להיכנס לרשימת הקבוצה. ואולי החשוב מכל הוא שאם בעבר רכישה באמצעות קבוצת הרכישה חסכה לרוכש בין 20 ל 30 אחוז משווי הדירה הסופי, המספרים כיום הצטמצמו משמעותית וזאת לאור הדברים המפורטים לעיל וגם לאור העובדה כי מחירי הדירות הינם סטטיים יחסית בשנתיים האחרונות ברוב אזורי הארץ.

נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

054-5663924 , 054-7554024