אין משכנתא בלי יעוץ
בשנים האחרונות מתפתח יותר ויותר שוק ייעוץ המשכנתאות. מה שהיה סטנדרט במדינות המפותחות ובראשם ארה"ב, נכנס רק לאחרונה לתודעה של הציבור בישראל. הציבור מתחיל להפנים יותר ויותר, כי לקיחת משכנתא זאת אחת הפעולות המשמעותיות והרגישות ביותר שעושה אדם בימי חייו ולכן יש לתת לעניין זה דגש מיוחד מאחר ובניית תיק משכנתא בצורה נכונה, יחסוך למשפחה כשליש מסכום המשכנתא המקורית. מדובר בפערים של עשרות ואף לעיתים קרובות של מאות אלפי שקלים הבאים לידי ביטוי בהימנעות מתשלומי מדד וריבית מיותרים וכמובן הימנעות מתשלומי קנסות פירעון מוקדם בעת מחזור או סילוק המשכנתא בטרם עת. כמו כן בניית משכנתא נכונה אמורה ליצור מצב של שלא יהיו קפיצות ושינויים גדולים בהחזרים החודשים כתוצאה מעליות של ריביות או מדדים.
אז מה ההבדל בין הייעוץ בבנק לבין הייעוץ החיצוני? חשוב להבין שבנק לא מוגדר כנותן ייעוץ משכנתאות אלא נותן שירותי משכנתאות. רוב פקידי המשכנתאות בבנק לא הוסמכו לתת שירותי ייעוץ והם פועלים בהתאם להנחיות והדרכות שמתווה להם הנהלת הבנק. חשוב לזכור, כי בנק הוא חברה פרטית שמטרתה למקסם את רווחיה ולכן הבנק עושה הכל על מנת להגדיל את הרווח בכל הלוואות משכנתא. גם לבנק ישראל אין רצון מיוחד "לפגוע" ברווחי הבנקים מאחר ותפקידו של בנק ישראל לשמור על יציבות הבנקים ועם הקפדה על נהלי הבנקאות ולא מעבר לכך ובטוח שלא לחסוך כספים לציבור הלקוחות.עניין הגדלת הרווח בכל הלוואה והלוואה בא לידי ביטוי בכל פעולה ופעולה שעושה הבנק, לדוגמא במחשבוני רווחיות שמותקנות במערכת המחשב ומחשבות און ליין מהו הרווח הצפוי בכל תמחור שמבצע הפקיד או מאשר המשכנתאות והמערכת מצביעה לעובד הבנק, האם ההלוואה תומחרה נכון או שיש לעשות שינוי בהרכב או בריבית על מנת להביא את ההלוואה לרווח גבוה יותר, לו מצפה הנהלת הבנק. פקידי הבנק כולל מנהלים המחלקות והסניפים ועד למנהלים הבכירים מקבלים יעדי רווח, אליו צריך להגיע הסניף ו המחרב ואי עמידה ברווח זה גורמת למנהלים לאבד בונוס ולקבל ביקורת אישית ופומבית מהמנהלים הבכירים בבנק. הבנקים השקיעו משאבים רבים על מנת להביא לידי ביטוי את היכולת של הפקיד למקסם את הרווח בכל הלוואה ומשכנתא ולכן קבלת ייעוץ אובייקטיבי מפקיד הבנק לא בא בכנה אחד עם רצון הלקוח לבנות משכנתא יציבה, חסרת סיכון וזולה מחינת מחירי הריבית.
השוואה של מסלולים וריבית זאת משימה קשה מאוד עד בלתי אפשרית וזאת משום שעצם בניית הרכב ההלוואה האופטימלי היא פעולה חשובה ומותאמת אישית לכל לקוח ולקוח. הרכב שמתאים לאדם א', יכול לא להתאים כלל ללקוח ב' ולכן שימוש בהרכב הלוואה מסוים שקיבל אדם אחר אינו מומלץ. דבר נוסף הוא שלכל בנק ובנק יש אסטרטגיית בניית הלוואה שונה וזאת בהתאם לגיוסי הכספים ושוני ברווחיות בין מסלול למסלול ולכן הצעה שתקבלו בבנק אחד קשה מאוד להשוואות לבנק אחר וסביר להניח שאם תגיעו עם הצעה א' לבנק ב', תקבלו תשובה שמומלץ לשנות את ההרכב ומתן הצעה נגדית בהרכב שונה, מקשה מאוד על קבלת ההחלטה מהי ההצעה הטובה יותר.
חשוב גם לזכור, כי פרטים אישיים שונים יכולים להשפיע על אופן בניית הרכב ההלוואה והשלכות על סך ההחזרים המצטברים. לדוגמא, אם בכוונתכם לפרוע חלק מהמשכנתא בעוד שלוש שנים מכספי קרן השתלמות, יש אפשרות לקבל חלק זה במשכנתא עם תשלומי ריבית בלבד עד לפירעון ועל חשבון זה להקטין את תקופת ההלוואה ואת הריבית על חלק אחר ובכך להביא לחסכון עתידי ולהימנע מקנס פירעון מוקדם על חלק שצופים לראש לפרוע בנקודה מסוימת בעתיד. דוגמא זאת ממחישה באופן ברור שהתאמת המסלול וייעוץ אישי הוא דבר קריטי בעת נטילת משכנתא וחשוב להביא לידי ביטוי את פוטנציאל החיסכון בטרם נטילת המשכנתא ולא אחרי הנטילה, אחרת בכל פעולת שינוי משכנתא או מחזור, תהיו חשופים לקנסות פירעון ולהוצאות מיותרות של דמי פתיחת תיק, רישומים נופים בלשכת המקרקעין וכו'.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.
www.roslevin.co.il 054-5663924
